Можно ли строиться на землях, прездназначенных "для ведения КФХ"? Разрешение на строительство. Градостроительные ограничения и заблуждения о запретах настроительство.
В случае строительства зданий и строений (сооружения возводятся без получения разрешенийи не регистрируются в рег. палате) вид разрешенного использования "для ведения КФХ" подразумевает необходимость получения разрешения на строительство исключительно для построек основного назначения, т.е. складов,цехов, ангаров, мастерских, гаражей, сараев и т.п. Жилое строение (отдельная постройка (здание, дом) постоянного типа, рассчитанная на длительныйсрок службы, вся или не менее половины площади которой предназначено и используется для проживания) является объектом вспомогательного значения и разрешение на строительство не требуется (Ст. 51.п.17 Гра.д Кодекса РФ). К сожалению, часто встречаются главы районов и районные архитекторы, которыене читывали этой статьи и требуют получения разрешения на строительство,но к счастью - не в нашем районе. Согласно "Закона о КФХ" длядеятельности КФХ допускается наличие в составе имущества КФХ построек несельскохозяйственного назначения, т.е. жилого, рекреационного, промышленного и т.п. Конечно же, все они должны быть построены по нормами и СНиПам. Порядок оформления должен осуществляться в соответствии с Градостроительным КодексомРФ.
Закон о КФХ №74-ФЗ Статья 6. Состав имущества фермерского хозяйства:
1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок,хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование,транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.
Действующим законодательством не установлены какие-либо особые режимы или условия, ограничивающие строительство на землях для ведения КФХ. Понять это несложно, достаточно изучить соответствующее законодательство, и, как становится видно, что из него убраны все возможные запреты строительства. Пределы использования земельных участков для ведения КФХ не ограничены никакимиспециальными нормами, как например, в случае с земельными участками для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство), с/х производства или садоводства. Например,на земельных участках для ведения садоводства не допускается строительствоболее одной постройки с одним назначением. Т.е. можно построить только 1 жилое строение (жилой дом можно строить только если участок находится в черте поселений), 1 баню, 1 сарай и т.д. На фермерской же земле нет ни количественного ограничения, ни по площади. Само собой, необходимо соблюдать все градостроительные, пожарные, санитарные, гигиенические и другие нормативы,поскольку в ином случае, могут быть использованы штрафные санкции за несоблюдениеобязанностей землепользователя, установленные Ст.42 ЗК РФ. Об обязанностях землепользователей по ведению деятельности в соответствии с целевым назначениемземельного участка более подробно пойдет речь в отдельной статье планируемой к публикации.
Закон о КФХ N 74-ФЗ Статья 11. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности:
1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых дляосуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
После прочтения этой статьи, хочется сказать - да, очевидно, что фермер может покупать участки для строительства. И что? Из этой, единственной статьи во всем! Законодательстве РФ в которой упоминаются строения на участке для веденияКФХ, поясняется право приобретения таких участков, при том, что покупатьучастки для строительства и так могут любые граждане РФ, какое отношение это имеет к фермерам - остается только догадываться. По всей видимости, имели ввиду, что предоставление подобных участков в ранее существующем законодательстве было невозможным. При нынешнем законодательстве непонятно,какой существенный смысл несет данная статья.
Что касается практики оформления построек, то этот опыт наиболее сконцентрирован в Подмосковье. Согласно утверждениям Калинина Н.И., который является заместителем руководителя аппарата комитета Государственной думы поаграрным вопросам, а также государственным советником Российской Федерации Iкласса) строительство на участках под КФХ является редкостью и поэтому во многих регионах инстанции не знают, что с этим делать.
После получения разрешения на строительство идет классическая процедура оформления, в которой прямое участие принимают частные архитекторы, формирующие проект застройки, а также планировку расположения объектов на самом участке.Поскольку строительство это прерогатива архитекторов - то по выяснению нюансов оформления лучше обращаться к ним, это область их прямой деятельности.
Конечным итогом оформления будет получение паспорта объекта строительства и регистрация в районной регистрационной палате. После чего, возникает обязанность платить налог с недвижимого имущества, а также ряд других соответствующих обязанностей.
Процедура формирования проекта застройки, получения разрешения настроительство, согласование с надзорными инстанциями проекта, приемка комиссии для сдачи дома в эксплуатацию и другое являются достаточно дорогостоящими и трудоемкими задачами. Многие землепользователи, особенно вдали от мегаполисов,осуществляют самовольное строительство (не путать с незаконным). Чем чреватытакие действия?
Согласно действующего КоАП, штраф за осуществление капитального строительства без получения соответствующего разрешения для физических лиц составляет от 2000до 5000 рублей, для юр. лиц - от 500.000 до 1.000.000р. Если целью ставится -отобрать участок, то это легче делается со стороны земельной инспекции через неиспользование или использование не по назначению (информация об этом будет изложена в статье с соответствующей темой).
Как часто могут штрафовать и могут ли? Не могут, поскольку разрешения настроительство жилого строения не требуются, а значит и нарушения в виде"строительства без соответствующих разрешений" не происходит.Процедура оформления, как уже было сказано, ничем не отличается от оформления строений на жилых (ИЖС) или приусадебных (ЛПХ) участках в населенных пунктах,даже наоборот - в нашем случае больше свобод при строительстве, чем в городской или даже в сельской черте.
Очень важно помнить, что постройка не должна находиться в охранной зоне водоема, санитарной, защитной или какой-либо другой зоне действия обременений,а также зоне нахождения линейных объектов (ЛЭП, газовые магистрали, кабели ит.п.).
Еще раз повторюсь - строительство на земельном участке (или его части), в томчисле участке "для ведения КФХ" может быть запрещено в случаенахождения на нем защитной, санитарной или другой зоны, ограничивающей илиобременяющей права использования земельного участка. Если на участке нет зон,запрещающих строительство - строительство на нем не запрещено!
При соблюдении СНиПов и правил худшее, что можно ожидать - возможное ежегодноештрафование от 2000 до 5000 р. (для физ.лиц) до тех пор, пока пользователь не решит оформить свои постройки вышеописанным образом.
При изучении прецедентов сноса построек оказывается, что либо постройки были возведены самовольно на чужих участках без согласия собственников, либо находились в охранных зонах, не допускающих строительство.
Более подробно этот вопрос освещает Статья Гражданского Кодекса №222 вводящаяпонятие - "Самовольная постройка".
Суть данной статьи такова (цитаты дословно):
Постройка не подлежит сносу в случае если: право на нее не может быть признано судом или в ином установленном законом порядке.
В следующих случаях не может быть узаконено право на постройку:
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вывод русскими словами: Если не нарушены права и интересы других лиц, а также отсутствуют угрозы жизни и здоровью граждан (поэтому рекомендуется не толькособлюдать при строительстве нормы, правила и СНиПы, а строиться с"запасом" прочности) - законно принудить снести постройку неполучится. Могут рассматриваться варианты узаконивания постройки судом и последующей регистрации права собственности на постройку.
Согласно ст. 263 ГК РФ и ст. 403 ЗК РФ Собственник любого земельного участкаимеет право на его застройку. В соответствии со ст. 43 ЗК РФ возведение или невозведение строений или сооружений, является правом собственника земельного участка. Поскольку запрета на строительство на землях КФХ нет, то данные нормызаконодательства являются применимыми.
Что касается людей, осваивающих поместья в Ясногорском районе, то желающих начать этот долгий и дорогой путь оформления, пока еще не нашлось. И большинство причин этому ясны:
- никого еще не штрафовали и подобной тенденции не наблюдается;
- в случае чего, есть возможность узаконивания строения по факту через суд(ксожалению, амнистия, упрощающая оформление, здесь не работает);
- платить существенный налог за строения мало кто торопится;
- при оформлении постройки могут обнаружиться нарушения, которые нужно будет исправлять (наиболее распространенные это - несоответствие проекту);
- в силу действия закона общества: меньше знают - крепче спишь. Чем больше чиновников знают о возможностях придраться за какое-нибудь нарушение, тем больше приходится расходоваться на устранение нарушений или на "закрывание глаз".
В целом,имеют место быть совершенно серьезные опасения, что государству, очень скоро,будет совсем не до таких мелочей.
На сегодняшний день Ясногорская администрация не препятствует и не видит препятствий в оформлении построек на землях "для ведения КФХ".
ВладимирБахарев
01.09.2009г.
12.10.2009г. Добавлена информация по статье 222 ГК.
09.09.2010г. Добавлена информация из Град. Кодекса.об отсутствии необходимостиполучения разрешения на строительство и др.
17.09.2010г. Добавлены обоснования права на строительство на землях для КФХ.
Можно ли строить на землях КФХ?
Согласно ст. 263 ГК РФ и ст. 403 ЗК РФ Собственник любого земельного участкаимеет право на его застройку. В соответствии со ст. 43 ЗК РФ возведение или невозведение строений или сооружений, является правом собственника земельногоучастка. Единственный запрет на строительство на землях сельскохозяйственногоназначения описан в п. 3 ст. 4 ФЗ от 07.07 2003г. № 112 – ФЗ «О личномподсобном хозяйстве», - это земли полей используемые для производствасельскохозяйственной продукции. При этом в Свидетельстве о государственнойрегистрации права вносится запись «без права возведения на ней зданий и строений».
Могут ли обязать собственниказемельного участка, снести построенный им дом, если у него нет разрешения настроительство?
Не могут, если дом построен собственником, на его земельном участке, с соблюдением строительных норм и правил, и возведённый дом не наносит ущерба третьим лицам. (т.е. не находится в охранной зоне водоёма, не стоит на магистральной газовой трубе или в охранной зоне кабеля и т.п.)
